札幌市新築分譲マンション2018年購入チャンス！消費税増税前で中央区以外も供給増

札幌市の新築分譲マンションは、2018年も30代サラリーマンには「高嶺の花」なのでしょうか？

相変わらず現状では、札幌市中央区の新築分譲マンションの平均販売価格は、約5,000万円と高いです。

しかし、

と言うように、2017年から徐々に札幌市中央区に供給される新築分譲マンションが減少傾向になり、中央区以外の新築分譲マンションが増えてきました。

2018年は、中央区以外の新築分譲マンションがもっと増えてくると予想されます。

という事は、一般的な30代サラリーマンでも新築分譲マンションが買えるチャンス大！

こんにちは、30代サラリーマン時に新築分譲マンションを購入し12年経過した札幌在住・兼業主夫のケンさく（@kensaku358）です。

ただ、確かに札幌市中央区以外の新築分譲マンションだと立地的に価格が抑えられてきますが、より購入しやすい3,000万円台にしようとすると販売側も考えます。

顕著なのが一戸当たりの専有面積の縮小化です。

3LDKだと70㎡台が主流となっています。4～5年前と比較すると10㎡縮小されて販売されてます。

果たして現在販売されている新築分譲マンションの資産価値はどうなのか？

立地条件が同条件の場合、5～10年後に4～5年古いマンションよりも資産価値が低い評価なのでは？

だとしたら、中古マンションか一戸建て住宅を購入した方が賢いのか！？

最後は自分の判断！

札幌市の30代サラリーマンには悩みどころですね。

2018年も少しでも参考になるように札幌市新築マンション動向をまとめていきます。

札幌市新築分譲マンションの高騰は仕様・専有面積に影響が

札幌市新築分譲マンションの高騰は、結局、マンションの仕様・専有面積・間取りなどに影響されていきます。

食品が値上げにともない、内容量を少なくしたりしているのと同様に、販売側も工夫します。

新築分譲マンション仕様のレベルダウン

外壁のタイル仕上げを全面から徐々に少なくする。

例えば、
「マンション裏側を塗装仕上げ」
「バルコニー軒下を塗装仕上げ」
など。

その他、バルコニーの手摺仕様のレベルダウンなど、設備のグレードを下げるなども当然考えられます。

新築分譲マンション一戸あたりの専有面積縮小

マンション一戸あたりの専有面積縮小は、どこの販売元も実施しています。

首都圏では、3LDKで60㎡台というマンションも販売されています。

　“手抜きマンション”の典型が、面積圧縮型の3LDKだ。

「昔から、マンションの価格が高騰し、売れ行きが鈍ると決まって登場するのが、70㎡を切るような3LDKです。

マンションで3LDKの間取りを設計しようと思えば、最低70㎡の広さがほしいところです。

ところが、60㎡台とか、ときには60㎡を切るような広さで3LDKにしてしまうのです」（碓井氏）

引用元: 新築マンションの価格高騰で「手抜き」が横行!?間取りや壁、配水管の素材のチェック方法とは？｜資産価値が下がらない新築マンション選び[2018年]｜ザイ・オンライン

札幌市でもついに、ラ・クラッセ札幌ステーションリネアが、3LDKで66.13㎡ 2595万円～3055万円という広さと価格で販売しました。

現在販売されている札幌市の新築分譲マンション3LDKの専有面積は70㎡台が主流です。

地域	マンション【SUUMO(スーモ)】	販売価格例(3LDK/㎡)	入居予定	メモ
北区	ブランズ北33条	3,440万円(73.78㎡)	2018年9月下旬	12戸販売中
	ラ・クラッセ札幌ステーションリネア	2,595万～(66.11㎡)	2018年11月下旬	2戸販売中
	ファインシティ札幌ザ・ノースゲート	未定	2019年9月下旬	2018年10月下旬 販売開始予定
東区	クリーンリバーフィネス札幌ミッドステージ・センター	3,898万～ (85.63㎡)	2018年11月下旬	7戸販売中
	クリーンリバーフィネス札幌ミッドステージ・ウエスト	3,278万～ (75.69㎡)	2019年9月下旬	32戸販売中
	レーベン環状通東THE RESIDENCE	未定 (73.48㎡)	2019年9月末	2018年9月上旬 第3期9戸販売予定
豊平区	クレアホームズ平岸南ガーデンズ	3,260万～(84.01㎡)	即入居可	12戸販売中
	クリーンリバーフィネス美園ステーションフロント	3,748万～ (75.53㎡)	2018年9月	残3戸販売中
	グランファーレ平岸 THEパークサイド	3,077万～ (68.79㎡)	2018年12月下旬	最終第4期 8戸販売中
	アルビオ・ガーデン豊平	3,170万～ (73.95㎡)	2019年3月下旬	第1期4次受付中
	クリオ平岸マスタープレイス	3,648万～ (71.77㎡)	2020年3月下旬	2018/8/25 販売開始
白石区	クリーンリバーフィネス南郷18丁目駅前	3,648万～(72.27㎡)	即入居可	6戸販売中
	アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイド	4,040万 (82.04㎡)	2018年9月下旬	1戸販売中
	クリオ レジダンス南郷緑邸（仮称）プロジェクト（ウエスト・イースト）	3,586万 (64.93㎡)	2019年6月下旬	ウエスト6戸 イースト4戸 販売中
西区	ファインシティ札幌琴似	3,738万～(73.32㎡)	即入居可	5戸販売中
	シティホーム二十四軒ザ・レジデンス	2,998万 (70.53㎡)	即入居可	22戸販売中
	ル・サンク二十四軒公園	3,670万～ (73.72㎡)	即入居可	5戸販売中
	グランファーレ琴似ステーションサイド ブリーズ	3,925万 (85.2㎡・4LDK)	2018年9月下旬	3戸販売中
	ブランズ琴似中央	3,470万 (74.97㎡)	2019年2月頃	第1期7戸 販売中
	ル・ケレス発寒南駅前 ザ・ウィングス	2,988万 (76.8㎡)	2019年3月中旬	イースト11戸 ウエスト9戸 販売中
	クレアホームズ琴似本通	3,398万 (73.39㎡)	2019年3月中旬	18戸販売中
	パークナード琴似	未定	2019年3月下旬	2018年9月上旬 販売開始予定
	クレアホームズ琴似パークサイド	2,978万 (73.45㎡)	2019年5月下旬	29戸販売中
	クリーンリバーフィネス琴似ミッドステージ	2,768万 (72.5㎡)	2019年7月下旬	36戸販売中
南区	クリーンリバーフィネス澄川レジデンス	3,298万～(75.08㎡)	即入居可	6戸販売中
厚別区	グランファーレ大谷地グランヒルズ星の丘	3,928万～ (86.42㎡4LDK)	即入居可	2戸販売中

現時点で公開されているのは、このような物件です（2018年8月22日現在、【SUUMO(スーモ)】より）

少しでも広い面積のマンションを見つけても、販売価格が高い・・となるパターンが多いです。

間取りプランを見ていると、窮屈なプランも多いのも事実です。

実際にモデルルームで見学できる場合は、しっかり見て広さを感じることが重要です。

4LDKの間取りプランがある札幌市新築分譲マンションが激減！

少子化の影響もありますし、4LDKだと販売価格が上昇するということも関係するのか、新築分譲マンションから4LDKが激減しています。

もはや、4人家族を販売ターゲットのモデルにはしていないようです。

２２年後の２０４０年には全世帯の３９・３％が１人暮らしになるとしており、１５年時点の３４・５％から約５ポイント上昇する。

晩婚化に加え、未婚や離婚の増加が要因と分析している。

６５歳以上が世帯主のケースも１５年の３６・０％から急増し、４０年には４４・２％と半数に迫る。

引用元:１人暮らし世帯２０４０年に４割　晩婚化や未婚増が要因：どうしん電子版（北海道新聞）

という日本の状況ですから、仕方ないことです。

4人家族で4LDKを希望する場合は、中古マンションを探すか一戸建てにするかという選択肢になりつつあります。

我が家は4人家族で3LDK。子供が個室を希望すると、親の寝る場所がなくなります・・。

買い替えか、リノベーションか？それとも、約10年狭くても我慢するか？選択を迫られています。

札幌市新築分譲マンションのターゲットはシニア世代？

札幌市新築分譲マンションの専有面積縮小や4LDKの間取りが激減しているというのは、販売側の価格調整のためだけとは言えないのかもしれません。

広いマンションが必要のないシニア世代の購入が増えているということもあるのでしょう。

子供が巣立つと広い家が必要なくなります。

一戸建てに住んでいた場合だと、北海道はどうしても雪かき問題があります。

病院に通う頻度も多くなりますから、都心部で利便性の高い立地を望むことになる。

多くのシニア世代の方が、このように考えて住み替えを検討するので需要が増えてきているのでしょう。たぶん。

すると、最近の専有面積縮小が気にならないということも十分に考えられますよね。

多少狭くても、立地が良ければ売れる。中央区以外ではということになるかと思いますが。

確かに、雪かきに要する時間を投資したとするだけでも、私は価値があると思います。

12年マンション住まいしてつくづく感じます。

シニア世代の住み替えには北洋銀行リバースモーゲージ型住宅ローンが注目

リバースモーゲージ型住宅ローンの存在もシニア世代のマンション購入の後押しとなっているかもしれません。

リバースモーゲージでトップクラスの実績を持つ東京スター銀行の契約者数を見ると、2016年11月末で6000人を突破しており、商品としての認知度も上がってきた。

引用元:急増するリバースモーゲージを徹底比較！自宅に住みながら老後資金が手に入いり、残った住宅ローンの完済にも利用可能｜住宅ローンおすすめ比較[2018年]｜ザイ・オンライン

東京スター銀行のリバースモーゲージは、北海道が対象とはなってなく借りられませんが、契約者数の増加数をみるとやはり人気になっているということがわかります。

ちなみに、北海道では北洋銀行が取り扱っています。

「ほくようリバースモーゲージ〔正式名称：住宅融資保険付住宅ローン（一括返済融資型）〕」は、一般的な住宅ローンとは異なり、毎月のお支払いはお利息のみで、お借入いただく方がお亡くなりになったときに物件売却等によりご相続人の方に全額ご返済いただきます。

シニア世代のお住まいと暮らしを応援する、北洋銀行の新しいタイプの住宅ローンです。

引用元:ほくようリバースモーゲージ｜住宅ローン｜北洋銀行

シニア世代でも融資の不安が少しでも取り除かれる商品で、しかも、亡くなるまで利息のみの支払いというのは魅力的です。

「残された家族に迷惑をかけたくない」という思いも実現できますので。

リスクなども考えなければなりませんが、新たな金融商品ということで、一つの検討材料となると思います。

（1）エリアや物件に制限がある
（2）担保評価に対する融資限度額が50％程度と低め
（3）金利上昇や不動産価格下落のリスクがある

引用元:急増するリバースモーゲージを徹底比較！自宅に住みながら老後資金が手に入いり、残った住宅ローンの完済にも利用可能｜住宅ローンおすすめ比較[2018年]｜ザイ・オンライン

よくご検討くださいね。

話しが30代サラリーマン世代のためから、シニア世代となってしまいました。

次に、これからの札幌市新築分譲マンションの供給状況についてまとめます。

2019年秋の消費税増税を控え2018年後半に札幌市新築分譲マンション供給増か！？

2019年秋に消費税が10％に増税される予定となっています。

2014年4月に消費税が8％に増税された時には、2013年9月30日までに契約すれば5％の税率で購入できるという経過措置がとられました。

今回の増税時も同じ経過措置がとられたとする場合、2019年3月31日までの契約で消費税8％でマンションが購入できるということになります。

予定どおり消費税が10%に引き上げられることになれば、マンションや一戸建てなどの分譲住宅は、2019年10月1日以降引渡しの物件から消費税が10%になります。

注文住宅の場合は経過措置があり、2019年3月31日までに工事請負契約を結んでおけば、引渡しが消費税率改正後でも8%ですむ予定です。

引用元:価格.com – 「消費税10%」増税による住宅購入への影響は？ | 住宅ローンの基礎知識

このことは、マンション供給側のデベロッパーも百も承知ですので、2018年秋頃から新規発売新築分譲マンションの発表が増えてくると予想できます。

商売チャンスですからね。

ですので、2018年秋頃を狙うというのも一つの手段です。

良いマンションが販売されるかどうかは別ですが・・。

ここは期待するしかありませんし、常にアンテナを立てて情報収集するしかありません。

【まとめ】2018年は住宅購入の好機！？新築・中古マンション、一戸建ての情報収集が重要です

2018年は、2019年10月の消費税増税も控えているので、駆け込み需要を狙い、札幌市新築分譲マンションの供給も増えてくるでしょう。

しかも、今まで北海道外デベロッパーは、札幌市中央区での供給が中心でしたが、中央区以外の好立地を求め始めてきて競争が厳しくなっています。

ということは、札幌市中央区以外で立地が良いマンションの供給も増えてくることが予想されます。

一般的な30代サラリーマンでも購入できるチャンスが本格的到来！

それでも、

「中古マンションをリノベーションして購入した方が良いのか？」
「一戸建てを購入した方がいいのか？」

いろいろな視点から自分にあった住まいを探しましょう。

最近の傾向としては、新築分譲マンションが高騰しているため、中古マンションの契約数が増えています。

札幌市中古マンションの築年数別で成約が多いのは「築20年超」です。

全体の6割を占めており、古いマンションが売れ筋ということです。

• 単に市場に出回っている数が多いのか？
• リノベーション需要が多いのか？
• 立地が優れているマンションが多いのか？

このあたりは、素人ではわかりませんが札幌市中古マンションの売れ筋は「築20年超」です。

いずれにしろ、どの物件にもメリット・デメリットは必ずあります。

などなど、家族でよく話し合い、相談して優先順位を考えて楽しい住まい探しができればベストですね。

最後に、今回は2017年に引き続き、2018年1月12日北海道新聞＜マンション広告特集＞「フラット35」を活用したマンション購入のススメを参考にしました。

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二次情報にはなりますが、ダブルしゅふブログマンション記事の次回もお楽しみにしてください。

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