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札幌中古マンション物件を探している方への参考情報シリーズ！
この札幌中古マンション物件参考情報シリーズは、私が運営している他のブログサイトの内容を加筆修正。
当時は、新築マンション情報でしたが、現在では中古マンション情報となります。
ですので、探していたマンションの新築時のマンション情報が欲しい！
という時に役立つのかな～と勝手に思っております。
そのような時(ある？)にお役に立てれば幸いです！
この記事は、札幌市白石区のミサワホーム北海道 アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイド。
札幌市の中古マンションは、築20年以内を選びたい！
中央区｜築年数20年以内
- 南区｜築年数20年以内
- 清田区｜築年数20年以内
- 手稲区｜築年数20年以内
【2017年5月執筆】アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイド｜2018年8月竣工
札幌市白石区で地下鉄白石駅徒歩3分という好立地のアルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイドの販売価格はやや高めでしたね。
- B 2LDK（66.47㎡）：2,830万円～3,240万円（第1期）
- C 3LDK（86.75㎡）：3,730万円～4,370万円（第1期）
- F 4LDK（95.93㎡）：3,950万円～4,250万円（第1期）
第1期販売で公開されているのが上記の販売価格です。
白石区といえどもやや高めの価格設定ではないでしょうか？
それでも、6月18日からは第1期2次販売（4戸）を開始しましたので、人気になっている模様です。
アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイドの間取りはどう？
アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイドの3LDK間取りをファミリー層が購入する場合で検証してみます。
検証と言ってもマンション好きなただの素人目線ですが・・
3LDKはごく普通の間取り
3LDKは販売戸数が48戸と一番多い設定ですね。
しかし、ごく普通の間取りで可もなく不可もないというのが率直な感想です。
- 専有面積は、86.75㎡と狭くない。
- 寝室は西側に窓なので、朝日がはいらない(睡眠環境が残念)
- キッチンに食品庫があるのは嬉しい。
- キッチンからバルコニーへの勝手口が便利。
- キッチンとUTとのつながりがないのが家事動線としてやや不便。
3LDKの場合、子供が二人の場合に子供の個室問題が数年後に発生すると思われます。
我が家もそうなんですが、リビングつながりの部屋を子供部屋にするか、親の寝室として使うかとなります。
なので3LDKか4LDKかの選択も必要になると思います。
只今、我が家は子供の個室が必要になることやユーティリティーの使い方を考えて、マンションリノベーションを検討中です。
もしくは、マンション買い替えか一戸建ての選択肢も検討しています。
シニア層であれば、リビングと洋室をつなげて使えるので、かなり余裕ある使い方ができるますね。
4LDKは回遊動線でなかなか良い
全部で7戸しかないですが、4LDKタイプは、なかなか良い間取りと思います。
- ユーティリティーの回遊動線は使いやすい！
- キッチンとユーティリティーの動線も使いやすい！
- 小さい子供がいるとお風呂上りに廊下を通らないのが良い！(特に冬)
- 主寝室に東向きの窓があり朝日が入り込み目覚めに良い！
- リビングは2面採光で明るい！西日は冬の午後を快適に！
などなど良い点が多くなっていると思います。
しかし、3LDKの最高価格から判断して、4LDKの3,950万円～4,250万円（第1期）は低層階と予測できます。
第2期の上層階は、さらに価格が上昇してそうです。4,350～4,550万というところでしょうか？
このあたりの販売価格であなたは、躊躇するかもしれないですね。
4,000万を住宅ローンで借りるとすると、10年固定金利1.19%で35年ローンでの月額の返済金額は、約115,000円です（当初10年間）。
管理費、修繕積立費、駐車場代もプラスされるので、約14万円かかります。
一般サラリーマンだとやや厳しい支払いになりますよね。
う～ん悩みどころです。
アルビオガーデン手稲駅前第１期で26戸という成約数
2017年5月に発売を開始したミサワホーム北海道の「アルビオガーデン手稲駅前第１期」
35戸発売に対し26戸成約という上々のスタートでした。
- B 2LDK（71.65㎡）：2,710万円・2,770万円（第1期1次）
- I 2LDK（63.72㎡）：2,520万円（第1期1次）
- A 3LDK（83.72㎡）：3,290万円～3,590万円（第1期1次）
- C 3LDK（83㎡）：3,220万円・3,380万円（第1期1次）
- J 4LDK（92.93㎡）：3,490万円・3,640万円（第1期1次）
3LDKの金額を見ても、一般サラリーマンが手の届く範囲ですよね。このあたりで高い成約数だったのではないでしょうか。
JR手稲駅徒歩2分、西友手稲店徒歩3分という駅地下の立地ですしね。
アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイドは手稲より販売価格は高い
札幌市白石区のアルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイドは、アルビオガーデン手稲駅前より3LDKでは、約500万～約800万高いです。
同じ駅近マンションでも、地下鉄駅とJR駅の違いがありますので、当然販売価格は違ってきます。
でも、この約500万～約800万の違いが成約数にどうでるのでしょうか？
仮に成約数が良くても、購入する年齢層が違ってくるのかもしれませんね。
アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイドで一番多い間取りが3LDKです。
このターゲットは、ファミリー層ではなく、シニア層なのかもしれません。
地方から札幌市に出てくるシニア層をターゲットであれば、中央区よりも安くお得に購入できるので、人気になってもおかしくないマンションですからね。
白石区ではあるものの、大通駅までは地下鉄で約8分で着きますから、利便性は良いですしね。
ただ、ちょっと、30代サラリーマンでは、躊躇する金額設定でした。
クルーザーバレー白石ニューリーフ苦戦中
中央区以外の販売価格がおさえられていて、マンションの成約数が挙がっている状況の中でも、クルーザーバレー白石ニューリーフのように苦戦しているマンションもあります。
クルーザーバレー白石ニューリーフは、地下鉄白石駅徒歩6分という立地。
2017年4月竣工で総戸数37戸に対し、2017年6月5日現在販売戸数が18戸。
約半分が売れ残っている状況。売れ残りには必ず原因があります。
立地、販売価格、間取り、設備などなどなど。
モデルルームに行くと必ず何かかしら気づくと思います。
- 地下鉄白石駅徒歩6分とあるが中道での時間。冬に雪があるときはスムーズに通れるのか？幹線道路での道のりだと6分ということはない。
- Atype 3LDKの間取りでリビング・ダイニングの形が斜めになっていて使いにくい。
- Dtype 4LDKの専有面積が87.33㎡と狭い
などですね。その他、現地に行って見学するともっと見えてくるかもしれません。
しかし、成約プレゼントとして約50万ポイントをくれて、カタログオーダーやスタイルオーダーが可能。
さらに、完成キャンペーンとして4LDK4階のリビング家具・照明付モデルルームを200万円値下げして、3,200万円で販売してます。
価格優先ということであれば、検討の価値ありかもしれません。
家がキマる照明は睡眠も変える！
せっかくの新築マンション。
もし早期契約した場合できた場合は、睡眠にも良い照明計画にしてみてはどうでしょうか？
造作工事が必要なので、追加料金が必要になりますが、今は健康ブーム。
一番重要な睡眠をより良いものに変えることに投資しても損ではないと思います。
睡眠照明計画は、部屋がおしゃれにキマる照明計画にもなるので、新築マンションにはピッタリ！
- 夕食後のオレンジ色間接照明の提案。
- 快眠照明スイッチの設定！
- 目覚めの光は白い光でなるべく明るく！
- 特に冬は朝に浴びる白く明るい光を設定！
最後に：中央区以外の新築マンションも立地が良いと高いかも
札幌市白石区で地下鉄白石駅徒歩3分という好立地のアルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイド。
販売価格は、2016年の札幌市新築分譲マンション平均価格位の約4,000万前後。
さすがにまだこのご時世、中央区以外でも立地が良いとそれなりの価格になります。
私が新築マンションを購入した10年前と比較すると、約1,000～1,500万円位高い価格です。
今、30代で住まい探しをしていたとすると、ちょっと手が出ないですね・・
貯蓄などで頭金をかなり当てにできるなら、積極的になっても良いかと思います。
頭金なしだと、毎月14万円の支払い・・よく検討しましょう。
だからといって、新築にこだわり、価格だけで判断してクルーザーバレー白石ニューリーフをすぐに購入ということでもないと思います。
中古マンションやリノベーションマンション、やや校外の戸建てなどを検討してくださいね。
アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイド中古マンション販売は？(2021年3月9日時点)
アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイド中古マンション販売状況は、suumoスーモによると、1件ありました(2021年3月9日時点)
- 3290万円
- 2018年8月築
- 地下鉄東西線「白石」駅 徒歩3分
- 白石バスターミナル 徒歩4分
- 15階建13階部分、3方向角住戸、3LDK
- ミサワホーム北海道旧分譲
- ハンズフリーキー、オートロック
- 食器洗い乾燥機、浄水機能付キッチンカラン
- 手洗付トイレ、三面鏡収納付き洗面化粧台
- フルオートバス、浴室乾燥暖房機
- カラーTVモニター付インターホン、リバーシブルディンプルキー
- ガス床暖房・パネルヒーター・給湯システム『Fact』
3LDKで74.95㎡。おそらく、新築販売時は3,500万円位。
間取りはオーソドックスで4人家族でもOKなのではないでしょうか。
LDと洋室に柱の出っ張りがないので、きれいな長方形となり広く感じるはずです。
新築分譲マンション｜クリーンリバーフィネス東札幌アベニューと価格比較
販売価格が3290万円と言う事で、白石区の新築分譲マンションと比較してみます。
同じ3LDKでほぼ同じ㎡数で、ほぼ同じ価格です。
アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイドの立地
白石区の新拠点として生まれ変わった白石区役所・地下鉄白石駅から徒歩3分！
白石こころーど(サイクリングロード)にも徒歩1分という好立地。
白石区複合庁舎と隣接する商業ビル白石ガーデンプレイスのオープンでグンと便利に。
仕事帰りの買い物も東光ストア白石ターミナル店が24時間営業なので、ゆっくりと買い物ができます。
他にもディノス札幌白石、魚べい白石栄通店などなど徒歩圏内です。
小学校は、南白石小学校が徒歩9分。白石こころーどを歩いていけば着くので登校も安心。
メディカルビルや札幌北楡病院などの医療施設もありますし、銀行も白石駅近辺に集まっています。
ただ、環状通沿いなので「音」の問題が気になるところ。
二重サッシなので窓を閉め切っていれば、それほど気にならないとは思います。
夏場、エアコン設置がなく、窓を開けている時はどうなのだろう？
また、入居時期が「相談」になっています。
駐車場は全て平置駐車場ですが、「空き無し」となってました。
4月から即入居できるということにはならないと思いますが、地下鉄白石駅3分マンションなので、検討価値はあると思います。
札幌市中古マンションも高止まり！？
アルビオ・ガーデン白石庁舎ステーションサイドは、白石区なので築約3年でもそれほど高騰していない？と、私の感想。
やはり、駅チカでも中央区マンションとは違い、それ相応で落ち着いている・・？
ただ、今後すぐに極端な値下がりも考えづらいです。
現時点での適正価格なのではないでしょうか。
